购房者抱怨现行契税标准太低

日前，东莞市政府出台了《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》(以下简称《若干措施》)，其中提出将适时调整普通住房价格标准，扩大享受税收优惠的购房者范围，支持居民合理购房需求。

据东莞市住建局相关人士透露，普通住房价格标准的调整将在8月底正式出台并实施，目前，东莞市政府正在审批具体的调整方案。据悉，调整方案或涉及区域重划和价格上调，其中，三类镇街的分类将调整，以及普通住房价格标准将有所变动。

业内人士认为，普通住房价格标准的调整意味着契税标准调整，有利于巩固楼市回暖，希望政府能提前释放具体的信息，不然购房者因过度的等待形成观望。

购房者观望情绪渐浓

“还是等等再买，契税调整过后或者会省下近万元的税费。”在南城某外贸公司的李先生表示，最近打算在东莞买房置业，并且看中了在南城某楼盘的一套87平方米的两房，成交价格是9300元/平方米。

“南城属于一类镇区，按照现今的普通价格标准计算，征收契税的价格标准是8654元/平方米，这套房子的成交价格是9300元/平方米，需要缴纳的契税是总房价的3%。如果新的普通价格标准出台，征收契税的价格标准超过9300元/平方米，只需要缴纳的契税是总房价的1.5%，可以省下一半的税费。”李先生表示，“买房不是买白菜，动辄近百万的房款，既然有政策优惠，或许等等能省下一大笔费用。”

打算近期买房王女士也面临同样的问题，她看中东城某楼盘一套90多平方米的小三房，折后均价约9000元/平方米。而东城也属于一类镇区，征收契税的价格标准是8654元/平方米，需要缴纳的契税是总房价的3%。“一方面生怕自己的‘心水房’被挑走，一方面又想省下大笔的税费，现在相关部门还没有出台明确的新的契税的标准，一切都是未知之数。”王女士说道。

据悉，部分购房者要求申请延迟签约。按照以往的惯例，在房产交易中心过户时候需要缴纳税费，现今，部分已经交付定金的购房者申请延迟签约，等待新标准正式出台实施再过户，或能节省大笔的契税费用。

中原地产策略研究中心总监车德锐表示，希望相关的部门能尽快明确公布新版普通住宅价格标准，不然购房者过度观望不利于楼市的回暖。

现行契税标准太低

去年11月份，陈女士在中堂某楼盘购买一套97平方米的三房单元，总房款是630500元，成交均价高达6500元/平方米，而属于三类镇区的中堂，其成交均价远远超过了普通住宅价格的标准是5717元/平方米，需要缴纳3%的豪宅税。

“明明是普通住宅，却要按照豪宅标准缴纳住房契税，现在的房价这么高，契税的标准都跟不上房价，连区域的市场平均水平都达不到，太不接地气了，空谈政策优惠，没有多少人能享受此等福利优惠。”陈女士说道：“希望今年新标准靠谱点，能与现在的房价相贴合。”

据了解，2005年，东莞的普通住房价格标准出台，2012年，2013年连续两年进行调整。据相关部门的消息透露，日后东莞的普通住房价格标准实现一年一调，配合市场和实际房价的需求，在调整中实施微调，做到动态调整，定期发布。

东莞房地产行业协会会长陈骏良表示，东莞普通住宅标准调控每年都会作相应的调整对刚需盘有所促进作用，若契税上调，刚需盘所需要的契税费用减少，购房成本也会相应减少。

合富辉煌地产研究部副总监李兴旺认为，依照市场的实际情况进行调整是很有必要的，以往沿用多年前的标准，是不符合实际情况和市场的要求的。

“这次新标准的调整是否有实效，要看契税调整的力度。我觉得一类镇区普通住房价格标准10000元/平方米是合理的，现在南城、东城等一类镇区的均价都过万元了。若契税的标准还是跟不上市场的平均水平，达不到该有的价格的区间，那么只有少数人能享受到该优惠政策，大部分购房者还是难以享受该政策的。”

事实上，现行的标准去年刚公布，质疑声、议论声便不绝于耳。一类镇区的南城、东城、松山湖、长安、虎门等房地产热点区域的房价“万元区”，普通住房价格标准也较难覆盖到这些房价高企的区域，对购房者来说，普通住房价格标准的调整对其影响不大。

一位业内人士表示，每个类别的标准或会上调，并不是所有镇街的执行标准都会上调，部分一类镇街或会调至二、三类镇街中去，新的调整或会更加贴合市场和实际性的房价。因为整体标准是上调，对于准备购买处于普通非普通边界的房源的购房者，可以等新标准出台再办理签约。

一二手房将受益

有人认为二手房房价比一手房的市场均价低，大部分能达到普通住房价格的标准，那普通住宅价格的标准是否更适用于二手房市场?为了获取契税的优惠，购房者是否入手二手房市场?二手房的价格是否有波动性变化?

对此，车德锐认为，东莞普通住宅价格的调整影响最大的还是住房契税。而二手房交易主要是涉及营业税，营业税是按照5.5%的标准执行。“东莞普通住宅价格的调整对一手房市场来说好比打了一剂强心针，而对二手房市场来说，总体上也是受益的。”

金信联行相关人士认为，从目前形势来看，契税的调整对购房者购房成本影响不大，若首套房的价格、房屋面积在一定的范围内，才会产生影响。“对于有实力的购房者来讲，契税调整并不能产生什么实质性影响。而且由于如今楼市整体市场相当旺盛，对于契税的微调很快就会被房价上涨而抵消。”

对于下半年二手房的走势，金信联行认为，东莞房地产市场将继续朝着稳健的方向发展，房价会小幅波动、楼市大起大落可能性较小。“成交不一定能超过2013年，不过整体来说应该是稳中有升，趋于理性。”

科威不动产总经理张霞表示，东莞普通住宅价格的调整，能够有效减少购房成本，无论是一手房还是二手房，都是有所收益的，这个是值得肯定的。

至于购房者是否因为契税的调整而选购二手房，张霞认为，一手房和二手房是两种价值的体现，购房者选购一手房考虑更多的是区域的价值，未来的升值的空间;而二手房是具备唯一性的。以及周边的配套的固定性，购房者更加关注其社区、配套的成熟性。

陈骏良指出，契税的调整对一手房和二手房的作用都是良性的，是有所收益的。而二手房更多的是房子的产权转让交易，购房者买一手房还是二手房要看其消费的观念。从传统观念考虑，东莞人倾向于购买一手房，加上一手房的供应较为充足，总体上来，一手房较受购房者青睐。

调整后契税可省过万元

算账

以南城为例，若购买面积在100平方米，均价9000元/平方米的房子，总房款是90万元。按照现行的普通住房价格标准计算，南城是一类镇区，需要缴纳契税3%的豪宅税，需要缴纳的住房契税为27000元。假如普通住房价格标准增加2个百分点，调整为9200元/平方米，那么可以享受1.5%的契税优惠，即需要缴纳的住房契税为13500元，比调整前节省了13500元。

目前，按照现行的普通价格标准执行，可享受优惠住房契税政策需要满足三个条件，首先，住宅小区建筑容积率在1.0以上(含);其次单套住房套内建筑面积在120平方米以下(含)或单套住房建筑面积在144平方米以下(含)，价格低于普通住房价格标准的房子，按照普通住宅缴纳契税(1.5%)，高于则按照豪宅缴纳契税(3%);最后，根据各镇街普通住房平均交易的情况，按照单套住房建筑面积计算，东莞享受优惠政策的普通住房实际成交价格按照镇街划分为三类。另外，如果是个人的首套住房，面积在90平方米以下，而且均价是低于普通住房价格标准的，那么所执行的税率是按照1%缴纳。

另外，在东莞享受优惠政策普通住房价格标准的实际成交价格可分为三类镇街。其中，一类镇街的标准是8654元/平方米，二类镇街的标准是6610元/平方米，三类镇街的标准是5717元/平方米。

三类镇街的分类：

一类镇街：

长安、松山湖、虎门、莞城、南城、厚街、凤岗、塘厦、东城、茶山、万江。

二类镇街：

黄江、石龙、大岭山、寮步、常平、大朗、樟木头、沙田、高埗、麻涌、石碣、清溪。

三类镇街：

东坑、道滘、石排、中堂、望牛墩、洪梅、横沥、桥头、企石、谢岗。