“共有产权房”会让房价大幅度下降吗

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　　依据定见稿，北京市的“共有产权住宅”，是指政府提供方针支撑，由建造单位开发建造，出价格格低于同地段、同质量产品住宅价格水平，并约束运用和处置权力，实施政府与购房人按份共有产权的方针性产品住宅。
　　
　　依照北京市有关部门的解说，北京市的“共有产权住宅”是对原自住型产品房方针的进一步调整、优化、晋级、标准。
　　
　　北京市推出的“共有产权房”首要供给给符合限购条件且家庭成员名下均无住宅家庭。其间一个最大的亮点是，非北京户籍的“新北京人”的分配份额达到了30%。
　　
　　依据定见稿的规定，共有产权住宅不满5年的，不允许转让房子产权份额，满5年的，可按市场价格转让所购房子产权份额。
　　
　　综上所述，我将北京市这次推出的“共有产权房”界定为具有必定保证性质的一般产品房。其最大的特点是，政府和购买人一起享有房子的所有权，并在转让、租借等方面相关于一般产品房有必定的约束。
　　
　　需求指出的是，北京市的“共有产权房”并不是一个新鲜的事物。
　　
　　依据笔者的考证，“共有产权房”最早源自英国，英国的共有产权房并非保证性质，而是彻底的产品房。仅仅为了减轻购房者的压力，由政府和购房者一起出资取得产权。
　　
　　在我国，2007年江苏淮安就推出了代替经济适用房的“共有产权房”形式。当年淮安的“共有产权”作为保证性住宅的探索性事物，其方针规划的根本要义是：政府将原来供给经济适用房划拨的土地改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差、政府给予经济适用住宅的优惠方针，显化为政府出资，构成政府产权，从而构成低收入困难家庭和政府按不同的产权份额，一起具有房子产权。也就是说，这是一种由政府和个人一起具有产权的产品房，房价同等市场价。
　　
　　但与一般产品房不同的是，因为有政府的出资，在某种程度上缓解了购房人初度买房的资金压力，并且“共有产权”的个人产权人能够在五年之内，能够原有的价格回购。从实际效果看，共有产权房自2007年进行试点以来，处理了千余户家庭的住宅困难。
　　
　　其时，关于淮安的“共有产权房”形式，我宣布了数篇文章进行讨论。整体而言，我以为，作为一种立足于处理经济适用房各种坏处的代替形式，“共有产权”有必定的含义，但在房子定价、政府占有份额等方面，存在许多含糊和争议之处。比方，依照其时的形式，政府占房子产权的30%，但这30%并非政府真实出钱，而是以土地出让金以及政府对经济运用房的方针等换算，政府方针能否换算成政府出资，这是值得商讨的。
　　
　　相关于淮安形式，北京市这次推出的“共有产权房”，房子的“产品特点”更多，而保证特点更少。是曩昔“自住宅”的晋级优化版。这是相关于淮安形式我以为前进的当地。
　　
　　关于曩昔的“淮安形式”，我批判最多的是将政府的保证方针内化为政府的出资，事实上是侵占了低收入阶级正本应该取得的福利。北京的“共有产权房”的产品特点增多，将使得房子的产权和政府的出资愈加透明。所以，问题的要害依然是“共有产权房”的定价问题。
　　
　　已然北京的“共有产权房”滥觞于曾经的“自住宅”，自住宅和周边的产品房比较，政府定价低于周边产品房30%。
　　
　　依照现在的定见稿，“共有产权房”的定价规矩是其出售均价，低于同地段、同质量一般产品住宅的价格，以项目开发建造本钱和恰当赢利为根底，并考虑家庭购房承受能力等要素综合断定。
　　
　　“共有产权房”的产权份额又是怎么断定的，“购房人产权份额，参照项目出售均价占同地段、同质量一般产品住宅价格的份额断定。”
　　
　　什么意思？
　　
　　还是以“自住宅”的定价为例，曾经自住宅的价格低于周边同地段一般产品房价格的30%，但你曾经买的“自住宅”是彻底产权的，但在转换为“共有产权房”之后，价格也可能低于同地段价格的30%，但你得到的是一个只要70%产权的房子。
　　
　　也就是说，共有产权房的个人出资额同等于自住宅的出资额，这意味着现在购买人取得的70％的产权，相当于曾经自住宅的悉数产权，也就是说，用这些钱曾经能够取得悉数产权，但现在只能取得70％的产权，这意味着，在房子质量等不变的情况下，你购买到的共有产权房的产权相关于曾经的自住宅缩水了30%。
　　
　　如果考虑到“共有产权房”依然具有必定的保证性质，在限价的情况下，房子的质量其实在许多情况下是难以和周边真实的产品房混为一谈的。这是根本的事实。但一般产品房不存在未来的转让问题，而现在的“共有产权房”在转让等等方面都有许多约束。
　　
　　依照笔者曾经对“共有产权房”的想象，真实的“共有产权”，应该彻底依照产品房的形式来建造，在土地出让，价格等方面和一般产品房没有任何差异，如果政府要“共有产权”，比方30%，这30%就应该直接体现为土地价格的折让，也就是把这30%的价格冲抵土地出让金即可，这样产权十分清晰，购房者也得到了真实的实惠，一起，因为彻底依照产品房的形式，也不怕房子质量缺斤短两。这才是“共有产权房”真实应该选用的形式。
　　
　　现在的形式，淮安的也好，北京的也好，准则坏处极为显着。等于曾经的自住宅仅仅改了个名字叫“共有产权房”，价格没变，面积没变，但产权少了30%。这叫让利吗？