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中国房价分析:短期稳定、中期不确定、长期看涨

2017年12月19日来源:证券时报网行业动态责任编辑:zhangsijie

  一、房价短期总体稳定,近年涨幅大的少数城市或稳中有降
  所谓房价短期平稳,是指房价在总体上短期内不会大涨大跌,呈现稳定表现,但从结构上看,过去15年房价涨幅过大的少数城市,其房价会出现“稳中有降”的情况。2018年出现暴涨不现实,也不会出现暴跌。
  短期稳定(不会出现暴涨暴跌)的原因主要源于六个“稳定”。
  第一,钱银供给量以及利率安稳。目前我国钱银量已超过160万亿元,已接连多年处于较高添加水平,短期内大幅发行钱银的可能性低,相同大幅削减钱银供应量的可能性也低。从外部环境看,我国钱银供应量短期内大幅添加的可能性也低。美国钱银政策现已发作方向性的改动,即由宽松钱银政策向中性钱银政策,进而再向紧缩性钱银政策改变。从欧洲状况看,欧洲钱银政策自次贷危机、欧债危机以来,一直处于宽松状况,但随着欧洲经济的复苏,欧洲央行加息概率在提高,这也是我国在拟定钱银政策时应考虑的重要因素。
  第二,人民币汇率安稳。2017年3月以来,人民币对美元汇率呈现一个“反转”,呈现升值态势,我国外汇储备安稳。人民币汇率安稳对安稳世界投资者决心、人民币世界化、招引世界资本具有重要作用,从而对安稳包含我国房地产在内的我国财物价格大有裨益。
  第三,楼市调控目标稳定。近些年来,中国采取了大量行政性措施调控房价,其目标是防止房价大幅波动。对房价影响最大的是房产税制度改革和货币政策,行政性调控措施仅会抑制房价过快增长,不会导致房价大跌。从近些年的实际情况看,也是如此,行政性的调控措施没有导致中国房价大跌。不少居民曾经担忧限购、限贷、限售、共有产权、租售同权等这些行政性调控措施会导致房价大跌,其实,行政性措施的根本作用是,控制房价过快增长,抑制非理性投资。从短期看,中国房地产调控不会出现松动迹象,即防止房价过度波动的调控目标不会改变,“住房是拿来住的,不是拿来炒的”这个定位不会改变。
  第四,房地产商场自身需求“休整”。因为近15年我国房价涨幅过大,商场自身有调整的需求,有“歇息”一下、“理性”一下的需求。这也决定了短期我国房价不会呈现大涨。统计数据显现,北京等一些城市住宅交易量同比大幅下降。住宅交易量是反映房价走势的一个重要目标。
  第五,通胀率会体现安稳。据国家统计局发布的数据,2017年1月至11月平均全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.5%。整体看,我国物价坚持平稳态势。未来短期内,我国通胀率不会呈现大的动摇,房价也不会因通胀率动摇而发作剧烈动摇。
  第六,中国短期城市化水平稳定。由于户籍等原因,中国实际的城市化水平或被低估,未来在短期内不会出现一个“突然式”的大幅提高,这就决定了住房需求会处于一个相对稳定的趋势。
  二、房价中期不确定,或出现大涨或大跌
  所谓中期不确定,是指房价在中期内未来3到5年的三个“不确定”,或大涨,或大跌。
  产生中期不确定的原因主要源于三个“不确定”。
  第一,从中期看,美国货币政策转向产生的累积负面因素,对美国股市、楼市会产生巨大冲击,或刺破美国股市楼市泡沫。由于美国已经进入加息周期和货币供应量增幅会逐年下降,当利率未来经过十几次提高至一个高点时,而再过几年美国股市、房价会达到一个新高点,其结果可能是股市、楼市暴跌。像次贷危机一样,美国股市、楼市暴跌,对中国楼市也必然产生巨大的冲击。2008年美国爆发次贷危机时,中国房价,包括一线城市房价,曾经经历过一次深度调整。
  第二,美国减税政策发生的不确定性。据估计,未来10年,美国此次减税带来的财政赤字可能会增加1.4万亿美元。一旦美国股市、楼市再次呈现类似于2008年一样的剧烈动摇,需求政府出资安稳股市楼市时,因为美国政府呈现巨额财政赤字,无法实行安稳经济功能。从中期看,美国紧缩货币政策,加上减税的负面效应,美国股市楼市暴降的可能性加大,从而对我国楼市发生巨大的负面影响。
  第三,我国房产税制度改革不确定。从我国经济本身状况看,何时全面推进房产税制度改革不确定,以及房产税改革内容也不确定,如其中的税率究竟为多少不确定。这些不确定因素的存在,导致我国中期房价的不确定性。
  当然,从中期看,美国经济、欧洲经济、日本经济以及中国经济在新兴产业强势发展的带动下,也存在强劲增长的可能性。如果出现这种状况,则中国房价经过短期调整之后,或又出现大涨。
  三、从长期看,房价会出现稳定上涨趋势
  所谓“长期看涨”,是指从长期看,中国房价存在稳定上涨的趋势。
  长期看涨中国房价,主要源于五个“上涨”因素。
  第一,从长期看,世界经济出现增长趋势,会有利于包括中国在内的世界各国的房地产市场发展。毫无疑问,经济增长必然有利于房地产业、房地产市场的发展。从长期看,随着技术创新的提速、技术应用速度的大幅提高、商业模式的不断创新,全球经济有望实现稳定上涨趋势,中国经济也将出现高质量的稳定增长态势。
  第二,中国区域经济和城市经济不平衡发展的局面会有实质性改观,这会有利于房价总体上稳定上涨。从现状看,由于区域以及城市发展水平差距较大,中国各地的房价水平以及上涨速度存在较大的差异,一线城市的房价涨幅以及价位远超其他城市。但从长期看,随着类似于粤港澳湾区建设这样的区域发展措施的实施,随着东北振兴战略的不断推进,随着中西部的崛起,中国区域经济和城市经济不平衡的状况会有较大的改变,欠发达地区和欠发达城市的房价有望实现稳定增长。
  第三,20世纪100年美国呈现了3次财富大添加,21世纪100年我国也会至少呈现3次财富大添加。从长时间看,跟着我国经济添加质量的不断提高,跟着我国企业并购重组规划的不断扩大,跟着我国立异能力的不断提高,我国在21世纪有望成为国际强国,类似于美国20世纪呈现3次居民财富大添加,我国在21世纪同样有可能呈现居民3次或3次以上的财富大添加。居民财富大添加的必定表现是房地产需求大增,从而会拉动房价上涨。
  第四,我国巨大的人口数量基数以及城市化水平的不断提高,对房地产的需求会添加。从长时间看,跟着“铺开二胎”政策的施行,我国人口规划会保持安稳,并且我国城市化水平有望逐渐达到发达国家水平,住房需求会安稳添加。
  第五,中国居民对房地产资产的配置比例增加。从历史经验看,中国家庭或居民购买住房是一种文化,是一种习俗。中国家庭或居民对住房的这种“热爱”从长期看不会改变,而且,从各种备选配置资产看,相比其他资产,在中国,住房资产更具稳定的保值增值功能。

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