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长租公寓到底如何发展:现状如何 租客权益咋保障

2018年01月19日来源:人民网行业动态责任编辑:zhangsijie

长租公寓近年来飞速开展,北京、上海等多个城市加速租借土地供应,住宅租借商场欣欣向荣。据专家介绍,未来全国将有30%的人通过租借来完成住有所居,租房也可以成为面子的生活方式。长租若要更上一层楼,则需在方针上为一些土地松绑,一起配套相应的方针和金融效劳,增加企业决心,处理租客付出才能有限的问题。别的还要兜住底,不让质量“跌跤”,维护承租人权益,政府更要建好“跑道”。
  在商场需求和支撑方针的双双助推之下,我国租借商场和租借组织进入了快速开展轨迹,组织化租借的代表——长租公寓由此也成为业界关注的焦点。中心经济工作会议也提出,“要开展住宅租借商场特别是长期租借,维护租借利益相关方合法权益,支撑专业化、组织化住宅租借企业开展。”长租公寓开展现状怎么,未来还应朝哪些方面尽力,相关权益应当怎么更好保证?就这些问题,记者采访了业界专家。

长租公寓到底如何发展:现状如何 租客权益咋保障

问 开展现状怎么
  供应明显增加,开展空间很大
  记者:现在长租公寓进入了怎样的开展阶段?有哪些不同的开展模式?未来开展空间还有多大?
  链家研究院院长杨现领:通过近几年的探究,我国长租公寓已经初步构成一批规模化专业化的品牌运营组织,既包含涣散式运营办理的组织,也包含集中式运营办理的组织,特别是这两年来,包含开发商、酒店、中介、房地产基金、国有企业等参与方越来越多,相对来说供应量有明显增加。
  长租公寓开展面临的主要不利条件在于租客全体付出才能不强,租借商场的有效需求缺乏。依据咱们的查询数据,北京商场上90%的租客年龄在21到35岁之间,80%为流动人口,60%为合租,大部分人的月收入在一万元以下。要完成久远开展,必定要在产品设计等方面重视满足流动人口以床位为主的租房需求、年青白领以单间合租为主的需求。
  需求留意的是,长租公寓在曩昔一年傍边有点跳跃式开展的意味,虽然需求开释的速度是很固定的。相对而言,保持平衡稳定的增长速度,对长租公寓的久远开展更有好处。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进:目前,长租公寓的参与方主要包括:传统地产开发商、地产中介类企业、传统酒店集团类、互联网+资本平台类。此外,具备拿地优势的地方国企也将在政策支持下崛起,成为一支不可忽视的力量。
  根据发展模式不同,住房租赁企业可以分为两种:一种是集中式自持租赁企业,主要通过获取城市新增的自持租赁用地或整体收购或整租存量物业来供应租赁住房,这里分为两种资产获取渠道,一是一级公开市场拿地建设租赁住房,二是在整个商办类物业库存过剩的背景下收购或整租商办类物业转为租赁住宅;另一种则是分散式托管租赁企业,主要通过获取个人出租房源,经过装修和包装之后再面向市场出租,主要企业有链家自如、我爱我家相寓等。
  根据某些机构测算,目前,我国租赁住房约有1亿套,其中超过90%为个人租借,品牌公寓企业总占有率低于2%,开发商自我克制运营的寓居用房缺乏1%。比较美国、日本的租房商场组织化率别离能到达30%、80%,我国住所租借商场的组织化率还很低。估计到2020年,住所租借商场规划可从现在的1.39万亿元添加至1.7万亿元,开展空间是足够大的。假如商场上供应愈加丰厚的租房产品尤其是长租公寓,租房也可以成为一种面子的日子挑选。
  与此一起也要看到,短期内许多本钱涌入这个职业,可能会致使一些问题的呈现,比方可能呈现恶性竞争,带动用地本钱、拿房本钱的抬升,也可能有部分企业事务扩张过快但效劳却跟不上等。对此应当有备无患,不能“一窝蜂”,而要在首先确保质量的基础上加速开展。
  问 怎样扩展规划
  推出贱价租借用地,松绑部分方针约束
  记者:未来应该怎么做大长租公寓的供应规划?政府应当怎么作为?
  严跃进:曩昔一年,我国大力推进住所租借商场,在鼓舞供应和需求方面均出台了一些新的强有力的办法,逐渐破解了一些租借商场开展的妨碍。
  在鼓舞供应方面,不少城市推出许多贱价租借用地(工商业用地、集体土地),下降拿地本钱,进步租借企业或主体的出资回报。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超越10个城市敞开了租借土地供应的加速形式。
  例如北京,全年成交了约133万平方米自我克制住所面积。若按套均45平方米(现在长租公寓的面积根本在15—75平方米之间)核算,可供应超2.9万套租借住所。
  当时,我国城市中有许多商业办公用房或者是曾经的工厂集体土地,其实很合适用于做长租公寓,但由于一些方针约束而无法进入租借商场。未来应加速探究,力求在土地性质、房子特点等方针上有所突破,为商场供应更大空间。
  比较于生意商场,租借商场的特征是效劳链条长、周期长,而住所租借REITs(不动产出资信托基金)的形式则可为开发商和长租公寓运营供应退出机制,处理房地产企业租借住所出资收回周期过长的“后顾之忧”。下一步我国还应加速推进住所租借REITs的试点工作,以增强企业加大租借住所出资及房源供应的信心。
  杨现领:从全国来看,未来城市人口将有30%经过租借来处理住有所居的问题,70%左右的人则经过买房来处理。从单个城市来讲,特别是一线和单个热门二线城市,房价比较高、人口净流入比重比较大,长时间来看租金有上涨趋势,租借商场开展潜力会更大。我估计,在一线城市、热门二线城市中,租房人群的份额大概会别离占到50%左右、40%左右,单个的三线和四线城市在30%左右。
  为了有用释放租借需求、处理部分人群付出才干有限的问题,未来应该推进配套方针的完善开展。比方,答应职工用公积金付租借金,又如实施住所租金抵扣个人所得税方针。再如,经过金融手法,将“押一付三”的付出方法变为每月付出。只要把这些方针推进起来,商场需求才干更好地跟供应实现对接。
  问 租客权益咋确保
  应愈加重视供应标准化产品和效劳
  记者:从质量上看,长租公寓还存在哪些短缺,租房者的权益应该怎么更好维护?
  严跃进:前段时间,有媒体曝出某品牌长租公寓甲醛处理不到位、污染超支的问题。这暴露了一个问题:部分企业简略地以进步租客入住率为导向,而疏忽了对寓居功用和寓居质量的把控,乃至产品连最根本的入住条件都难以到达。
  从运营长租公寓的企业来看,未来应更好地重视承租者的三种需求:一是以入住面积为标准的最根本的入住需求;二是健康安全需求,需求对租客的根本人身安全进行确保;三是社会福利需求,相似租房办理寓居证和落户等内容。一起,承租者自身应该活跃取证、活跃投诉,若是遇到甲醛超支等相似问题,可主意向运营企业投诉及相关监管部门投诉。
  更要害的是,当时对长租公寓承租者的权益维护其实还没有特别有用的途径。方针上虽然有许多表述,但真实落地仍是很难,所以应当尽快建立一个全国性的长租公寓维权渠道。详细来看,为了加强对承租人权益的维护,需求设置住所租借条件以确保承租人寓居环境安全、健康、卫生,约束租借人的合同解除权;也需求在押金、租金办理等方面明晰办法。此外,政府还要立起规矩、建好“跑道”,对合租标准、消防标准、用处变更、运营企业主体职责等予以明晰的界定,让职业走上标准化标准开展之路。
  同时,为更好鼓励租赁需求,还应加快落实“租购同权”,扩大承租者享受公共服务的权利,有条件的地方步子还可以迈得更大一些。
  杨现领:今后,无论是政府还是企业,在推动长租公寓发展时都应该更加注重标准化的问题。首先,企业要提供标准化的产品、服务,形成规模化和专业化的力量,给消费者提供有品质的租住体验,同时满足可支付的条件。再者,政府也要做政策的标准化,当前长租公寓企业在运行过程中遇到的挑战,主要就是政策和标准的不透明、不规范,比如消防标准、合租标准等,这些都需要从顶层制度设计上去变革。

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