南京

限价政策致多地楼市数据失真 专家呼吁莫与初衷背道而驰

2018年05月03日来源:中国证券报行业动态责任编辑:zhangsijie

记者“五一”期间走访北京地区多个楼盘发现,假期前来看房的客户可谓络绎不绝。商家签约砸金蛋、首付可分期等优惠活动也是层出不穷。
  业内人士认为,去年下半年以来,市场调控政策不断加码,各地供应也不断缩水,但是巨大的市场需求依旧存在。一线城市“五一”期间看房量明显上涨,但2018年调控政策仍在继续,不存在回暖的政策基础,市场成交量谷底回升主要源于刚需购房者入市积极性提高。

限价政策致多地楼市数据失真 专家呼吁莫与初衷背道而驰

北京地区看客多成交少
  4月30日,房山区某现房楼盘的售楼大厅里人声鼎沸,挤满了看房的客户。而在样板房内,看房的客户更是络绎不绝。
  据介绍,该楼盘主要出售95平方米或103平方米的精装房,均价每平方米52000元。售楼司理介绍,该楼盘现在推出促销活动,30万能够抵扣房价的10%,但需在首付时付清。也就是说,该楼盘的首付达50%以上。现在在售的三栋楼是该楼盘的最终一期,其间一栋为该楼盘的“楼王”,4月底刚开始出售。
  与此同时,在门头沟区的一个楼盘,看房现场冷清了许多,只要三五户看房者与售楼人员攀谈。不过,售楼人员表示:“楼盘2020年交房。3月底放出来的一批新房现已全部售罄,现在只剩170平方米以上的了,并且是之前购房者资质没有批下来不得已清退的。咱们现在现已不做推广了,来客根本都是自行查找或许路过看到楼盘才进来咨询的。”
  中原地产首席分析师张大伟表示,北京、上海楼市小长假期间看房量有明显上涨。以上海为例,4月入市项目明显增加,小长假前八盘齐开,近3000套房源入市。北京因为限价房的销售政策还不明确,但在小长假期间也有多个项目开放售楼处,关注数量明显增加。
  楼盘看客虽多,但成交量却不尽如人意。据中原地产数据显示,4月29日、30日北京新建住宅网签量分别是8套、3套,二手房市场住宅签约分别是145套、85套。一线城市小长假前两天合计网签商品房住宅为360套,同比跌幅超过50%。
  刚需上位炒房遇冷
  据上述门头沟某楼盘的售楼人员介绍,此处房产的顾客主要是四五十岁、有一定经济实力的购房者,主要是“买一卖一”的改善型需求,很多顾客是将老房卖出获得新房的首付款。
  首套房刚需购买者是住房市场的“香饽饽”。在北京工作的周先生近期已经辗转看了多个新楼盘,二手房也看了不少。“感觉房价还是比较稳的。”对于刚看的精装房,周先生也颇为满意,或许近两天就可以定下来。
  与此相对应,炒房者却不再是刚需买房客的困扰。“咱们本来的邻居一口气买了楼上楼下3套房,把房子出租给了公司,很影响正常住户的居住环境。”在门头沟售楼处看房的李女士有些忧虑新住宅周围再次发生这类状况。可是售楼人员表明,现在购房者都是刚需,并且由于限购方针,没有人可以像曩昔那样买房。
  易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表明,从实际状况来看,曩昔压抑的商场需求开始开释,带动了成交量上升。但与以往楼市回暖随同价格上升不同,这次成交量上升以价格比较低为布景,有些购房者也是由于价格处于低位所以才活跃认购。
  “现在的楼市还谈不上回暖,主要是一些限价项目入市,的确有些购房者重视。”张大伟以为,相比调控前,当下商场成交量仍然处于低迷状态。
  市场活跃度料提高
  “虽然小长假网签数据并不代表整体市场走势,但从趋势看,5-6月,全国热点城市的市场活跃度会有所提高,特别是限价政策严格的区域,很可能会继续出台摇号销售政策。”张大伟认为。
  在供给方面,克而瑞地产研究认为,在严格的调控政策背景下,高价豪宅预售证批复越发严苛,房企依靠捂盘惜售、延迟入市,以时间换价格的可能性越来越低。此外,在经过一个季度的蛰伏后,巨大的销售和资金压力、预期项目去化率下降等都使持观望态度的房企不得不放低姿态,降低预售价格,被动加速项目入市,把全年的销售计划前移,抢收业绩,来确保全年销售目标的完成。
  从政策看,张大伟表示,2018年各地调控政策依然在持续,叠加信贷收紧,目前市场调控下,不存在回暖的市场政策基础,但热点城市严格执行调控已经超过一年,刚需购房者最近入市的积极性有所提高,市场成交量已经相比谷底有所恢复。
  严跃进则表示,目前来看,政策收紧的效应已经明显,继续收紧可能性不大,利空出尽就会变成利好,楼市反弹可能性比较高。“房住不炒”是大背景,后续房地产还是会有一些新思路,比如发展住房租赁市场,鼓励REITs、房产信托基金等是大趋势。
  克而瑞研究中心研究员杨科伟表明,未来一切调控方针都将环绕“房住不炒”打开。一方面,“四限”方针难言实质性转向,着力抑制出资、投机性需求,减缓房价上涨预期,以防财物价格过快上涨;另一方面,支撑居民自住购房需求,尤其是那些房地产库存仍处高位的三四线城市,去库存新政将继续发力,着力支撑刚需以及改进性购房需求。
  杨科伟以为,限价、限签方针导致大都热门城市成交数据“失真”,摇号项目出售更是反常火爆,大都城市均匀中签率约30%。购房者“买到即赚到”心思预期激烈,与调控方针初衷背道而驰。3月份以来,以上海为代表的热门城市加速预售证批阅,限价“堰塞湖”渐有松动的痕迹。“调控方针存在边沿改进预期,限价‘堰塞湖’终须处理,热门城市预售证批阅或将趋于宽松,房价容忍度也将上升。当然,为了实在处理刚需集体寓居需求,地方政府仍是要落地一些保护性办法,譬如刚需家庭优先选房等。”

作为中国地产30强、中国建筑健康领域的先行者,远洋地产深谙此道,以“健康生活家”的理念为指引,在举...[查看详情]

南京涵碧楼目前在售公寓房源
南京30所学校房价表出炉
燕子矶纯新盘热销24601元/平米 今日首开
南京地铁5号线动工 沿线热盘先睹为快

大家都知道房地产市场中由于涉及巨大的利益,一些手续比如买房认筹方面就可能对购房行为造成影响,因...[查看详情]

公摊面积收费合理吗? 它从何而来?
继承的房产出售要交20%的个税吗
买房不给用公积金贷款怎么办?
了解一下:如何辨别房产中介的租房陷阱
  • 意向区域
  • 价格