浙江广厦15亿低卖资产被质疑

发布时间:2018-07-31 11:03:20

来源:每日经济新闻

分类:行业动态

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占地7600余亩,内设天都公园、度假酒店、商业街、游乐广场等各项配套设备,开发近20年的杭州超级大盘广厦天都城曾是浙江广厦(600052,SH)最爲标杆的房地产项目。它有开发伊始的冷艳亮相,也有一度由于销售不力,开发迟缓等成绩蒙受质疑。

虽然近年来受惠于杭州房地产市场的炽热态势,天都城项目屡现销售火爆现象,但是浙江广厦仍然于近期正式发布了剥离地产业务的方案。

依据此前公司公告,拟将天都实业100%的股权,以15.38亿元的价钱,转让给公司控股股东广厦控股。据悉,天都实业的次要资产即广厦天都城,截至2017年底,天都城剩余的天祥A和天祥B两地块,仍有约25.85万平方米修建面积尚未出售,另有A07地块尚未开发。

记者留意到,该买卖方案一经公告即惹起市场和监管层的极大关注,由于天都实业至2017年爲止仍爲浙江广厦次要支出来源,买卖资产后,公司新兴业务能否完善,买卖对方资金才能等方面均受质疑,此外,在杭州楼市处于分明下行期,天都实业此次买卖价钱与所售资产价值,构成了较大差距更是引人留意。

虽然在7月27日,浙江广厦调整买卖价钱爲17.69亿元,不过间隔市场价钱似乎仍有间隔。近日,记者就此实地赶往位于杭州近郊的广厦天都城,理解楼盘现状及开发状况。

市场价高于披露销售均价

从杭州火车东站所在的城东新城动身,地图显示抵达天都城项目直线间隔超越13公里。材料显示,天都城项目位于杭州主城区西南方向,所在余杭区星桥街道,与丁桥板块、临平新城相隔较近。

由于近几年的杭州城市建立开发提速,原有的城乡结合区域旧城改造新城建立均已初具规模,路途建立,楼盘开发根本齐备。例如途经离天都城不远的丁桥区域,二手房每平方米均价已超越三万元。

天都城就位于丁桥通往临平的临丁路上,记者在临丁路上下车,在写有“天都城”的牌坊外看到,天澜枫桥亭、天澜苏荷苑等项目现已开发终了,正在停止装潢。2016年,由于性价比以及地铁利好等要素,上述小区曾一度呈现排队抢房的状况。

再往里走,天星苑、天水苑等小区早已交房多年,周边商业气氛已显,记者从核心察看,小区入住率已相当高,而在小区中心铁塔广场南侧,楼盘销售中心仍在营业,另一边杭州地铁3号线已在开挖。一名天都城销售人员对记者表示,往年4月,地铁工程曾经开端,天都城站将设在天都小道与铁塔广场的交接处。

“天都城在售楼盘仅有位于西南侧的滨沁公寓最初两幢楼,目前尚未收盘,均价估量接近2万元/平方米,需求排队摇号。”该销售人员表示,天祥B地块楼盘已开工但尚未上市,受政府限价要素影响,目前天都城一手房与二手房之间也存在房价倒挂景象,二手房均价根本已超越2万元/平方米。

而关于剩余尚未开发的A07地块,销售人员通知记者,该地块项目公司初步规划将建立高层公寓和排屋,目前还未正式开工,至于销售价钱,由于开发工夫尚未确定,还不好预测。

该人员表示,公司(此处指“广厦控股”)刚刚在不远处星桥板块拍的土地,楼面价1.73万元/平方米,将来销售价钱该当会破3万元/平方米,相应的天都城将来价钱应该也会有提升,但在政府限价影响下,该利好能否成行,以及入市工夫还不好预测。

尔后记者又前往A07地块实地检查,该地块位于天都城外部天星路与明都路穿插口东南面,目前地块内部有围墙围住,目测仍没有地上修建,不过有不少工程车辆进出,地块现场也有供施工人员寓居的暂时修建。地块周边锦上豪庭项目及余杭区时代小学,离地铁口大约500米间隔。

一名二手房中介人士表示,目前小区外部各类户型二手房均价至多在2万元/平方米以上,其向记者展现的价钱来看,均价从22000元/平方米到26000元/平方米不等。

依据浙江广厦相应公告,天都实业天祥A地块已开发爲天都滨沁公寓,总修建面积约18.7万平方米,除2017年已销售局部9.95万平米和往年一季度销售的5055平方米,这一地块未售面积约8.25万平方米。另一幅天祥B地块的总修建面积爲17.6万平方米,两个住宅地块未出售总面积约25.85万平方米。

年报显示,天都滨沁公寓2017年销售均价1.37万元/平方米,依照此价钱测算,上述未售局部销售额超越35.5亿元。以上述销售人员所述的行将上市房源约2万元/平方米价钱粗略预算,销售额或高达50亿元。

受质疑对价调升爲17.69亿

如此宏大的价钱差别,也惹起了监管层的提问。据7月5日问询函显示,上交所表示,2018年4月4日,公司控股股东广厦控股上司子公司广厦通和房产集团无限公司经过土地招拍挂方式以10.65亿元获得余政储出〔2018〕5号地块,初步预算楼面价约1.73万元/平方米。该地块临近天都实业相关项目所在地,具有较强可比性。如以该地块楼面价计算,仅天都实业所持未开发土地预算售价就达16.21亿元,高于本次买卖全部作价15.38亿元。

对此,上交所要求公司对估值能否存在严重差别,在买卖定价方面能否予以思索,能否勤勉尽责,要求回复。

7月27日晚间,浙江广厦回复上海证券买卖所二次问询函,补充披露重组资产A07地块等房地产资产,及买卖对方后续还款能够呈现逾期或无法归还的风险等状况。

关于A07地块等房地产资产的估值与本次重组估值的差别性,浙江广厦称,公司控股股东广厦控股上司子公司广厦通和房产集团无限公司经过土地招拍挂方式以10.65亿元获得余政储出〔2018〕5号地块,初步预算楼面价约1.73万元/平方米。

依据该公司及广厦控股初步测算,该地块估计售价需到达2.9万元/平方米以上方可完成项目盈亏均衡。本次买卖《资产评价报告》中A07地块的评价售价1.73万元/平方米与前述2.9万元/平方米的盈亏均衡点存在较大差别。

但是,将A07地块按土地拍卖楼面价独自测算,并独立出售不具有操作的可行性。按1.73万元/平方米楼面价钱测算A07地块等房地产资产的估值与本次重组估值不具有可比性。

浙江广厦表示,爲维护上市公司及中小投资者的权益,经与买卖对方协商,调增买卖作价2.31亿元,本次买卖价钱由15.38亿元调整爲17.69亿元。

同时,爲保证上市公司利益,本次买卖价款领取工夫延长,买卖对方需对天祥A、天祥B及A07地块实践销售备案价与评价价钱差别局部按比例补偿,并经过广厦控股子公司股权质押给上市公司等方式保证此次买卖价款的领取。

在后期控股股东仍有大额款项未归还的状况下,仍向控股股东出售资产及后续还款能够呈现逾期或无法归还方面。浙江广厦补充披露公司选取广厦控股爲买卖对方的缘由、买卖对方后续还款能够呈现逾期或无法归还的风险。

据悉,浙江广厦于2018年7月30日(周一)开市起复牌。此次重组尚需经公司股东大会同意经过,因而公司将于股票复牌后持续推进相关任务。

相关房地产行业人士对记者表示,随同着土地本钱飙高,资金周转趋缓,房地产政策调控,相似浙江广厦这类中小房企“弃房”转型已是必定,出售资产带来的现金流也有利于公司展开后续举措。不过关于上市房企来说,兜售业务会带来一定的业绩动摇,如何解释资产估值,做好新业务,来应对股东质疑、监管层问询,将是一大考验。

 

责任编辑:jinjing

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