南京潜在去库存化至少需要3年半!

南京房价为什么就是下不来？越等越买不起？

这问题一直萦绕在许多网友心中，郁结难平，而和这两大终极问题息息相关的，即是——库存！

南京“躺着”的新房库存预计有21.5万套！

一般按拿地1-2年开发上市的节奏，今年南京上市的新盘主要是2016年、2017年拿地的项目。

2016年，南京成功出让84幅地块，近470万方土地，其中63幅宅地，出让面积414.66万方。按平均容积率为2.3来算（实际很多盘超过2.3），成交总建面1000万方左右，再按平均100㎡一套来计算，实际新增库存约10万套。

2017年，南京市总计成交涉宅用地83宗，成交总建面1151.4万㎡，按平均100㎡一套来计算，实际新增库存约11.5万套。

两年算下来，南京有21.5万套潜在库存。这个数字肯定不精确，但做参考问题不大。今年上半年卖的地宅妹暂未统计，它们对市场产生的影响将会推迟到明年或者后年。

那按南京新房的去化速度，卖掉过去2年积攒的21.5万套房需要多久呢？

2017年南京成交6.2万套新房，2018年上半年南京成交2.27万套，全年预计和去年6.2万套的成交数据不相上下，所以大概花3年半才能去化掉过去2年产生的项目。

如果它们上市，那对于楼市库存的冲击是很大的。杭州曾横盘多年，其中一个原因也在于库存长期处于高位，市场上都有房子买，也不房荒，还有什么好抢的？

而新房库存，今天（8月8日）下午，宅妹查了一下南京网上房地产，显示是2.85万套，当然大家都知道，因为限签的原因，实际的住宅库存还要比这个更小，这个库存量按照现在的卖房速度，大约半年就能卖完。

而半年卖完现有库存，这个成果已经是可以接受的。南京楼市在最疯狂时期，大约2-3个月就能干掉现有库存。

那是在最疯狂的2016年，当年南京成交了127959万套新房，平均下来每个月卖掉1万套房，每天卖掉350套房。而今年上半年，南京卖房速度已延缓至125套，成交已经暴跌。

如果躺在那里的20万套房子快速上市，那么市场预期很快被拉下来了，再加上现在地价已经降温，相信南京也就没有调控加码的必要了。

南京高价地囧状！工程进度很快、开盘时间却成谜！

现在南京楼市越来越吊诡，开发商哼哧哼哧盖房子，就是不告诉你开盘时间。

这画风十分的清奇，开发商都不要现金流了吗，不卖房怎么周转哇？说好的一起熬到头，你却万丈高楼平地起！

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河西南：河西金茂府封顶 开盘时间未定

河西南第二大高价地——河西金茂府已经封顶了，开盘时间却根本没消息嘛！

据南京河西金茂府项目部消息，今天（8月8日），南京河西金茂府项目欢喜迎来8#楼结构封顶仪式。

今年2月份，河西金茂府售楼处就已建成，后来给的宣传措辞是4月份公开，然后又说是5月、6月、7月，好了，现在是8月了…

最先放风5月份首开，这都过去一个季度了，现在开发商口径的消息是，预计后期首开8、9号楼，主力面积为140㎡、180㎡、220㎡，具体以销许为准。而销售团队部分人员已离职，有些被调往江北的金茂悦项目去了。

河西金茂府由G12、G13地块组成，拟建15栋住宅。G12地块楼面价37027元/㎡、规划7栋高层，G13地块楼面价36890元/㎡、规划8栋高层。然而河西南新房限价35000元/㎡，你说开发商该咋办？

02

鼓楼滨江：桃园世纪、当代万国府ΜΟΜΛ同台竞争

鼓楼滨江纯新盘桃园世纪正在申领销许，6、7月份，开发商还曾表示计划8月底首开推出约450套房源，户型包括99㎡（34套）、109㎡（90套）、125㎡（68套）、129㎡（54套）、140㎡（160套）、157㎡（64套），明年11月交付。

随着时间推移，达到申领销许条件的楼栋越来越多，在7月底，开发商表示将多开一栋楼，为C8栋，户型面积153㎡，首开房源套数为520套。

桃园世纪地价29899元/平，拿地时间也是在2016年，房价是多少？按照宅妹之前获得的消息，带装修均价在4万5左右。

鼓楼滨江2万4的地要开盘了！从去年就说要开盘的当代万国府ΜΟΜΛ憋不住了，计划推出一期3栋楼，建筑面积220-280㎡，毛坯交付。

虽然开发商对于价格非常低调，但按限价来看，当代万国府ΜΟΜΛ均价预计在4万/㎡以内，和之前开盘的中海桃源里价格不相上下。不过没了带装修的科技大宅，还算得上豪宅么？

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地铁小镇：新城G60正在开建 “后来者”先开了

近期，宅妹到地铁小镇踩盘，发现新城G60地块正在建设中，部分楼栋已经封顶，但因为是现房销售，这幅2万元高价地什么时候上市还是个谜。

反而是招商正荣东望府、珑悦可能率先开盘，也很无奈啊，原来拿地早没有用。

当然，南京其他板块也有很多这样的案例。

对于新盘来说，一是限价痛苦，这让很多高价地动弹不得，往前一步是摔死，往后一步是拖死，所以只能选后者；

除了限价，最痛苦的是现房销售政策，从2016年9月南京土拍熔断，随后祭出的现房销售政策，让开发商比服食鹤顶红还难受。

这两个现状导致南京开盘周期被推迟，当然资金缺口还是会倒逼不少开发商加速开盘的。

南京上半年累计出让住宅用地373.11公顷！

继“遏制房价上涨”后，住建部再次就楼市表态！

8月7日，住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会,在会上,住房城乡建设部对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求:

一、加快制定住房发展规划

各地要加快制定实施住房发展规划,抓紧调整住房和用地供应结构,大力发展住房租赁市场,完善和落实差别化住房信贷、税收政策,支持合理住房消费,坚决遏制投机炒房,加强舆论引导和预期管理,持续开展房地产市场乱象治理专项行动,严厉打击违法违规开发企业、中介机构,维护人民群众合法权益。

二、对楼市调控不力的城市坚决问责

各地切实做好房地产市场调控工作,系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点,因地制宜,精准施策、综合施策,把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。

住房和城乡建设部将建立房地产市场监测体系,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

8月2日，南京十四届六次全会上，房地产调控成为焦点。会上，张敬华提到，南京坚持房地产市场调控不动摇，优化住宅用地供应结构，推出一批租赁住房用地。

根据市发改委提供的报告，上半年南京积极完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。累计安排住宅用地供应373.11公顷，住房租赁市场加快发展，今年以来，南京新建商品住宅价格月环比指数均未上涨。

张敬华表示，在房地产市场方面，要强化房地产调控主体责任，促进供需平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。大力发展租赁市场，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。据悉，上半年，南京已筹建人才安居房67.1万平方米。

累计安排住宅用地供应373.11万方，这大概是多少套房子呢？按照平均容积率2.3来计算，可建筑面积858万方，按照平均100㎡一套来计算，那就是8.58万套房。

再回顾一下2016年和2017年的数据，2016年全年住宅推地414万方，2017年是571万方，从绝对值上来看，今年住宅供地确实增加了。