南京

调控收紧 房贷利率维持高位态势

2018年08月17日来源:中国产经新闻行业动态责任编辑:jinjing

近段时间,融360大数据研究院发布报告显示,7月全国首套房贷款平均利率为5.67%,环比6月上升0.53%,与去年7月首套房贷款平均利率4.99%相比上升13.63%。虽然上涨趋势未变,但其环比涨幅却在缩小。融360指出,一年以来,首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%和1.27%降至环比上升0.45%附近,预示本轮上涨或接近尾声。

房贷利率

‍‍房贷利率趋稳 业务萎缩

据悉,融360在北京地区监测的30家银行中,有22家银行执行基准利率上浮10%;四大行及浦发银行(10.140, 0.09, 0.90%)执行基准利率上浮15%;光大银行(3.610, 0.04,1.12%)、东亚银行执行基准利率上浮20%;另有1家银行分(支)行停贷。二套房方面,28家银行执行基准利率上浮20%,另有1家银行执行基准利率上浮30%。

而从整体来看,房贷利率也依旧保持高位。7月份,在融360监测的35个城市的533家银行分(支)行中,有47家银行分(支)行首套房贷款利率上升,占比8.82%,较上月减少9家;有476家银行分(支)行首套房贷款利率与上月持平,占比90.24%。

“当前房贷利率偏高,是有各类逻辑支撑。从高的角度看,目前购房政策依然从紧,尤其是类似杭州市场更是有较为从紧的地方,所以利率本身是没有走低的可能。很多商业银行从业务操作层面出发,也不大会给予过于宽松的政策内容,毕竟基准利率偏低,所以都会在基准利率上上浮。”智库中心研究总监严跃进告诉记者。

在谈到未来房贷利率的走势时,交通银行金融研究中心高级研究员夏丹指出,期间存在微调的可能性,但是存在前提条件。房贷利率定价除了银行自身的偏好外,也与监管导向有关。今年以来,在居民部门降杠杆的要求下,银行控制住房贷款增速,防止房贷业务增速过快引发连锁反应。目前,调整房贷利率仍较为敏感,需要市场条件允许方可进行。

“利率方面目前或维持在一个不太变动的状态,相当于上去也困难,下跌也困难。”严跃进则表示,但对于利率来说,接下来并非一点没有下调的可能性。类似下调关键要看两点。第一是降准政策下商业银行可贷资金的额度相对较多,这个会有较好的市场机会。第二是市场交易疲软以后,或存在部分银行自身做出调整,这都是后续市场可以关注的一些变化。

而融360大数据研究院分析师李唯一则认为,此前央行放水并未如业内预期的对房贷利率起到降温作用,房贷利率仍以上升为主,预计短期内全国不会出现大面积下调利率的情况。

与此同时,房贷业务也在持续萎缩。据《2018年二季度全国居民购房杠杆研究》显示,2018年二季度,个人房贷余额同比增幅和全国居民购房杠杆率分别回落至18.6%和31.9%,双双连续5个季度下行。从新增个人购房贷款余额来看,2018年二季度,个人住房贷款余额新增9800亿元,同比下降2%。

对此,严跃进分析称,房贷业务萎缩,在于两点。第一是市场交易多少受影响,同时是部分交易中的首付比例提高了。第二是部分银行也在执行银行信贷新政策,贷款方面有节制。

中研普华研究员张航宇在接受《中国产经新闻》记者采访时指出,银行房贷业务的全面收缩,一方面和宏观调控有关,另一方面也和银行自身的资产负债结构调整有关。“从宏观政策方面来看,多地限购限贷政策的出台对购房需求产生一定抑制,另外,监管层对银行整体的新增房贷规模总量也有所把控。从银行方面来看,在流动性紧张、银行负债成本上升的情况下,银行发放住房按揭贷款的意愿也在下降。”

调控严守

7月31日召开的中央政治局会议指出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

8月7日,住建部召开部分城市房地产工作座谈会,要求参会各城市加快制定住房发展规划,并表示对楼市调控不力的城市坚决问责。

事实上,房地产从严调控从未松动。中原地产数据显示,7月份已有上海、重庆、厦门、海口、宁波、佛山、昆明、唐山等逾40个城市发布了各类房地产调控升级政策,累计超过40次,刷新最近两年楼市调控同期记录。整顿期间,在7月出台各类调控政策的城市中,除30城名单城市外,还包括宁德、临汾、枣庄、大理等其他三四线城市。

中原地产首席分析师张大伟预计,2018年下半年,楼市调控力度将全面超过上半年。从7月初开始的多个城市全面加码调控,预计楼市升级的调控政策内容将不断出现,而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征,在政策推动下市场也会逐渐保持平稳。

房地产市场的全面严打模式已经产生了积极效果。报告显示,在其监测的全国100个城市中,库存已经连续35个月同比下跌,库存规模回落到6年前水平,调控效果持续显现。

对此,严跃进表示,从紧其实和当前政策基调一致,即房住不炒的管控还是比较多的。当然实际情况是,很多从紧的内容,也在具体操作中可以有所放松,尤其是下半年推盘节奏加快的情况下,更是会出现一些新的市场变化,贷款方面也可以积极做匹配。

从现阶段来看,房地产市场仍然较热。中原地产报告显示,在调控重压下,标杆房企销售业绩依然爆发,整体看,累计公布前七个月销售业绩的32家房企,销售金额达到25373亿元,同比上涨幅度高达37%。其中,碧桂园销售额3475亿元,同比上涨44.62%;融创销售2276亿元,同比上涨70%;新城控股销售1136.63亿元,同比上涨106.05%;中国金茂销售788.92亿元,同比上涨187.6%。

“未来调控政策或进一步趋严,与长效机制不断相衔接。房贷利率连续上涨,但上涨幅度不断缩小,继续上涨空间已比较小。未来几个月在小幅上涨后可能趋稳。”张航宇指出。

夏丹认为,房地产领域调控的基本原则是一城一策。当前,各城市之间房价上涨分化趋势越来越明显。中央政治局会议对于坚决抑制房价上涨的表述,一方面表明楼市调控要求更为严厉,另一方面也说明调控盯住的主要目标就是房价。因此,根据房价上涨幅度,对不同城市对症下药以及在预期管理、及时纠偏等方面出台微调措施,将是可行之策。


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