长租房规矩暂未确定 180万租房10年只是实验的开始

长租市场，这个刚刚兴起却蕴含巨大潜力的市场，吸引了大资本纷纷进入。建行的“存房”业务上线3个多月就完成了近400笔，而链家旗下主打长租公寓的品牌自如，今年获得了40亿A轮融资，公司估值近200亿元。
　　“自2017年租借方针深化并全面落地以来，租借商场迎来了真实的黄金时代，房地产长效机制也开端表现出调控优势。”58安居客房产研究院首席分析师张波以为，放眼2018年，租借商场将是房地产盈余的焦点，租购并重也将在更多层面得到进一步表现。
　　不过，长租商场无论是运营形式还是盈余途径，都无经历可循，生搬硬套国外经历好像也并不契合当下中国人的习气。怎样定价，什么才是能让商场接受的玩法，想要分得这杯羹恐怕并不容易。即使是万科10年180万的房租带来了“惊吓”，事实也是，相较于企业的出资，这些房租并不算多，企业的回报率不过2%。
　　中国的楼市现已不似曾经，博傻卖楼的时代早已跟着逐渐加码的调控方针一去不复返。可是合适城市新居民的可租借质量住宅供应严重不足的对立仍在，住宅租借商场则被看作是解决问题的最好出路。

如何租到适合自己的房子？
　　“我们的定位就是给企业的高端人士打造的，这样的价格其实并不贵。”位于北京城区的一家长租公寓负责人对北京晨报记者直言，一间三四十平方米的单身公寓每个月的房租价格要1万元以上，且一签就是1年。
　　不过，相对于周边房源，万科北京翡翠书院的价格算极高的了。10年180万元，每个月相当于1.5万元，而周边房源的房租不过每个月四五千元。不过，也有分析人士称翡翠书院的房租已经包含了10年的房租涨幅，综合来看并不贵。万科相关人士在接受北京晨报记者采访时则表示，租房目标客是家庭。
　　在北京晨报记者走访中发现，目前的长租公寓有较为平价的一类，如链家旗下的自如公寓、我爱我家的相遇等这一类别，也有较为高端价格的长租公寓。但由于品牌长租公寓均有较强的物业管理，价格普遍较普通住宅贵一些。
　　张波表示，目前，我国租赁市场还是以房东自发出租、房地产中介提供服务的模式为主，缺乏专门运营租赁服务的企业。随着房价高企和人们生活态度的改变，更多的人尤其是年轻人，对于租房的接受度会增加。而且相较于传统租赁住宅，年轻人更偏爱装修完善、服务优质的长租公寓。
　　张波认为，近年上海、北京等城市在土地出让环节制定的鼓励住房租赁的相关政策，也将推动长租公寓市场供应加速。随着越来越多“国家队”、“房企”等正规军加入长租市场，未来可供租房者的选择也将会越来越多样。
　　是否会推动租金价格上涨？
　　有数据显示，长租公寓因为有了服务的基因，其租金相较于同一地区的普通住宅要高出20%左右，但是长租的需求仍然在持续上涨。
　　58安居客房产研究院联合调查显示，49%的租房人群倾向于选择个人房源，而32%的用户对长租公寓的倾向性更高。作为近年来新兴的租房产品类型，长租公寓以装修风格多样、服务较好、房源地段较优等因素，赢得广大年轻人的喜爱，越来越受到市场认可。而今年一季度租房用户对长租公寓的租房需求环比上涨24%，不论与2017年第一季度还是2017年第四季度相比，都有明显的涨幅。
　　不过，这会否推动热点城市的租房价格持续上涨呢？
　　“一个项目对市场租金的影响有两部分：一是直接影响，本身的高租金带来的数据平均值上涨；另外一部分是心理影响。”中原地产首席分析师张大伟表示，按照全北京有150万套出租房，月租平均在6000元左右计算，有大约1%左右的月租平均2万的租赁房，那么未来租金预期均价会拉高2.3%。
　　不过，有业内人士以为，假如就房子的租售比而言，由于北京等一线城市的房子售价高，所以相对来看租金价格仍处在低位。而每年北京等区域的房子租金都在上涨，即使没有长租公寓，租金价格也将出现上涨趋势。
　　“从久远来历，依据房源质量不同，商场上会一起存在高中端不同价格区间的租金水平，这个是租借商场规范化开展的必然趋势。”张波以为，随着高质量长租公寓的规模化开展，假如能有长时间安稳的租借方针作为保证，未来挑选租房的人会越来越多。住宅需求能够经过多样化的方式得到满足，然后也有利于房产交易商场的安稳，对房价的安稳也是一个利好要素。
　　租赁市场面临怎样的困境？
　　在业内人士看来，目前租房市场仍处于早期发展阶段，开发难度并不小。
　　中信银行行长孙德顺在今年3月份举行的2017年业绩报告发布会上就坦言，去年与碧桂园成立的长租住宅保障基金有300亿元，但至今使用的资金却很少。“都在考虑究竟怎么弄项目，目前还没有更多的内容出来。”
　　业内人士直言，中国的房屋租赁市场仍然处于野蛮发展的阶段，大部分是个人对个人的出租，长租市场几乎无先例可循。而由于楼市发展的特点不同，国外经验也很难拿过来就用。如何打造能够盈利的长租项目，仍是业界面临的巨大难题。
　　张大伟也认为，推动租赁市场发展最大的难题是租售比。“目前北京等一线城市租金年回报率只有1%到2%，按照正常的市场逻辑，租赁成为资本首选的投资前提是，租金回报率超过资金成本的1%以上。但现在的回报率根本做不到。”
　　张大伟直言，目前包括万科北京翡翠书院在内，共有4块100%自持地块，这些地块只能租不能售。但是租显然是无法让企业获利，开发商拿地是赌政策宽松，可以变相售出，但结果却是政策持续收紧。“从现在看，这地肯定是拿错了。特别是在当下限价市场下，一二线城市即使拿到可销售的地块，也很多会主动转变成为出租房。”
　　张波认为，近年上海、北京等城市在土地出让环节制定的鼓励住房租赁的相关政策，也将推动长租公寓市场供应加速。随着越来越多“国家队”、“房企”等正规军加入长租市场，未来可供租房者的选择也将会越来越多样。
　　资本与企业如何盈利？
　　“如果只靠吃差价来做长租市场，那么你死定了。”一位长租公寓运营人士直言，现在几乎没有长租公寓项目能够真正盈利，而真正的大浪淘沙才刚刚开始。
　　不过，随着银行、房企等正规军的介入，已经让行业看到了一些曙光。
　　建行副行长庞秀生在第158场银行业例行新闻发布会上介绍，建行自1月份搭建完成的租房平台，到3月份已经完成了394笔业务，将在北上广深推开。而建行的长租时间有3年、5年、10年等选择，“选择5年的业主最多，在合同里可以规定每年租金上涨的比例。”
　　庞秀生直言，建行做这样的渠道并不在于协助业主租房而赚钱，“咱们介意的是有房的业主能够经过这项效劳了解建行，然后能够成为建行的客户；而租房的客户也能够在建行获得相应的借款，处理他们租房不能安居的痛点。”
　　不过，也有人以为，银行的客源在宽广的租房商场中所占比重很小，而在更广泛的商场中，怎么战胜同质化竞赛、精细化运营仍是盈余的要点。
　　以长租公寓为例，张波以为，在现在的状态下，单靠租金收入来完成盈余较为困难，需求积极探索多样化的盈余模式，如供给财物证券化效劳、树立以公寓社区为根底的交际渠道等，多渠道开展，才有更多机会。
　　自如相关负责人也曾表示，长租商场未来的开展空间很大。可是租借是一个很杂乱，需求专业运营才能的事情，特别需求沉下心来做事情，而只要做得好的企业才能阅历大浪淘沙的进程。