进入黄金时代的住房租赁 品牌公寓、房企、私募怎么玩

从买转租，房地产讨论的话风正在转变。得益于“房住不炒”等诸多政策利好，住房租赁市场业已迎来“黄金时代”。
　　本年“两会”的《政府工作报告》中，要点强调了住宅准则的改革，清晰加快树立多主体供应、多渠道保证、租购并举的住宅准则。1月份，继北京、上海先期试点后，11个城市团体建造用地建租借房试点计划获批，标志第一批13个试点城市悉数进入施行阶段。
　　据我国指数研究院计算，全国本年1-2月份，10个城市共成交自我克制用地35宗，自我克制面积约154.4万平方米。金融机构中，建造银行、农业银行及我国银行等也有了新的动作。如果将2017年比作长租公寓的开展元年，2018年则是整合阶段。品牌公寓、房企、金融机构等“贴身肉搏”，不仅对长租公寓的运营才能来说是极大的检测，背面运营主体的融资才能也将面临“大考”。

并购2018
　　新派公寓创始人兼CEO、国际金融地产联盟常务理事王戈宏表示，目前公寓想要扩大规模还是主要采用包租模式，即先整租、后装修，提供增值服务。但在他看来，这种模式较为“烧钱”，另外两种就是通过股权、资产证券化进行融资。
　　新派采取了不一样的方式，“我们是第一个在公寓里面做私募基金，收购存量，然后来改造、运营、做REITs。”王戈宏向《中国房地产金融》介绍道，今年3月，新派还联手建行发起了基于资产证券化的不动产并购基金，初期规模为20亿元人民币。
　　在这个交易结构中，资产有退出，因此在王戈宏看来，能帮助新派在商业模式上形成新的闭环。而除了基金收购的手段外，公司的品牌合作也会同步进行。“我们现在有整租模式，品牌输出模式，我们刚发了REITs，还有为开发商做的定制模式。”他说。目前几大模式均已落地，今年正式开始拓张，2018年争取在10个城市开10个“样板店”出来。
　　魔方金服凌骏对此有着相似的看法，“我认为目前这个市场格局对于大型企业各方面的优势是比较明显的，小型企业在经营方面受到市场影响和价格竞争影响等，企业利润率已不如从前。”
　　他表示，将来公寓市场投融资格局会越来越活跃，运营能力好的企业可能会通过资本的助力名列前茅，运营能力不佳的企业反而会被加速淘汰出局。因此魔方会以价值投资作为核心理念，结合过去客户基础上采用并购基金的方式，选择更加有市场价值、能创造更高投资回报率的合作伙伴。
　　轻资产化运营
　　在去通道、压非标，银行、证券、稳妥等房地产融资监管政策一再出台之下，房企融资难问题日益凸显。租借REITs的鼓起将处理开发商退出途径问题，有助于房企现金回流，为扩展规划“添柴加火”。
　　在近期发表的年报中，不少房企都纷繁晒出了自己本年的长租公寓“小方针”：中海在未来几年内每年有3000-5000间投入运营，旭辉本年将争夺60000间的规划，禹洲会拿出500-1000套作为开发试点。
　　同策咨询研究中心总监张雄伟表明，房企之所以热衷于长租公寓，活跃进行不同的租借财物证券化尝试，一方面是因为融资需要，另一方面也是出于盘活存量用地的考虑。从房企的视点来看，自2017年以来所拿地块大多都有自持要求。
　　“上海最早的是15%自持，后面又拍出了一些100%全自持租赁用地。”张宏伟说，其他比如存量工业用地、商业用地虽然也可以转成租赁用地，但同样受到限制；如果将这些用地建成长租公寓并发行资产证券化产品，房企资金就有了退出通道。
　　“起码对于长租公寓的参与主体来说，自持物业也有了变现方法。”张宏伟说，因此在他看来，资产证券化后期会成为长租公寓投融的主要趋势。
　　新玩家的算盘
　　住建部部长王蒙徽在全国两会提到，试点城市已经成立了51家国有租赁公司，到2020年在提供给租赁住房和共有产权住房这一方面的用地能够占到增量的30%。
　　除了国有租赁公司的主动布局，私募基金的主战场也有关注和进入该领域。
　　华平投资集团（WarburgPin-cus）从2013年布局长租公寓，参与下注的魔方公寓现已是长租公寓领域的“独角兽”。华平投资的盛煦地产，主打高端式公寓，总投资额也不少于3.5亿美元。华平投资中国区联席总裁程章伦对媒体称，“我们认为这个行业没有天花板。”
　　进入2018年，长租公寓融资消息不断，玩家也呈现多面孔。链家旗下自如，1月16日宣布完成A轮融资40亿元，由华平投资、红杉资本、腾讯3家机构领投，华兴新经济基金、融创中国、泛大西洋(600558,股吧)投资、源码资本、海峡资产、新希望等机构跟投。
　　记者也观察到，新派身后有赛富投资的身影，蘑菇公寓身后是IDG、平安，You+国际青年公寓则有雷军布局。也有业内人士担忧，资本对长租公寓的布局，退出仍是需要核心关注的。
　　与国际老练市场相比，国内住宅租借市场没有彻底老练，依旧存在包括回收期偏长、资本周转功率较低、盈余空间有待提升等问题。
　　从房地产私募基金视点来看，乾立基金履行总裁成斌对《我国房地产金融》表明，未来怎么参加、展开合作，打通资源时机还有待进一步讨论和调查。乾立基金现在继续关注境外存量改造类的长租公寓、学生公寓项目等，学习国外成功企业在这一范畴的先进经验，然后更好服务于国内实体。
　　成斌泄漏，现在在已并购的大宗财物中，有两个项目均已根本满足发行财物证券化的要求，公司内部也正在活跃与外部组织一起讨论，推进财物证券化的发行。
　　长租公寓，2018年无论被资本再次追捧，或是有更多的参与主体进入，新旧玩家们需要面对的是，与长租公寓长跑还是高周转式的快进快出，这个矛盾仍然待解。