房价难涨 “仙林东”板块还值得投资么？

从去年以来，仙林湖板块无论是房价还是地价，都一路高歌猛进。去年11月，新城和高科分别以高价拿下两幅，今年1月，被誉为仙林湖价格谷底的万达茂，住宅开盘均价也直逼1.9万元/m2。然而据记者近期走访，与仙林湖仅一条九乡河之隔的仙林东板块（即句容宝华），其房价这两年却几乎没怎么动过，与仙林湖反差明显。甚至有的投资客在买房两年内，就不惜贴钱卖房，以求解套。

现代快报记者 马文煜 文/摄

记者调查

购房者50%都为投资

买了两年出手倒贴2万

“2013年7月在这买了一套房，当时均价7600元/m2，最近新房源又上市了，折后7800元/m2，三年就涨了200块。不光如此，现在买房开发商还送好几万的电器，折算下来，我还亏了几万”，仙林东一小区业主刘先生告诉记者。

而业主吴女士上个月刚将自己两年前买的仙林东的房子卖掉，“前年买了一套小户型，总价40万，当时开发商说这里是离南京最近的都市圈，未来还有可能被划入南京，投资。结果现在房价根本涨不上去。后来还是先花了10万块装修，然后卖了48万，亏了2万”。仙林东一家二手房中介门店的负责人透露，在仙林东买房90%以上都是南京人，而其中一半以上都是投资客，但基本上没有赚到钱。

“你看对面这个小区，交付快四年了，入住率还不到40%，大部分人坐等涨价。但这里新房不断入市，加上投资客也急于脱手解套，不少待售房源价格比新房还便宜”。

新房均价6000~7000元/m2

几乎两三年没动

记者发现，目前该区域的房价基本都在6000~7000元/m2，且这两年价格几乎都没怎么变过。例如目前在售的泰达青筑，据统计，其2013年 9月首次开盘房源均价为7200元/m2左右,而今年1月刚加推的33号楼房源，其均价也停留在7200元/m2的水平。天正理想城2013年首次开盘房源均价大约在6500元/m2，而这一价格直到今年1月份8、9、10号楼加推，也没有变。京东紫晶2013年开盘房源均价6100元/m2，今年一月在售房源均价不过才6000元/m2。

“仙林东在2012、2013年早期开发楼盘的价格，都已经在6500元/m2往上了，后来虽然也涨过，但都是小几百地涨，有时遇上一些促销，价格反而还降了。大部分都在六七千元/m2徘徊。”仙林东一楼盘销售负责人告诉记者。

记者做了一个假设，如果2013年在仙林湖以13000元/m2的均价买一套80m2的房子，现如今二手房均价已涨到了18000元/m2以上，房子可升值近40万。但如果2013年在仙林东购买一套6500元/m2的房子，目前几乎只能原价售出。

难涨原因

外因：南京限购令取消,新板块不断崛起

内因：配套不足，竞争激烈，缺少“领头羊”

为何仙林东近两年房价难涨，仙林东一家开发商营销负责人告诉记者，从外部环境来看，2014年南京取消限购，对都市圈楼盘造成了很大影响。

“2014 全年我们卖了1000多套房，90%以上都是南京客群。但项目在2015年销量跌了接近4成，南京客群的购买力大大下降，都是受限购取消的影响”。该负责人还告诉记者，仙林东每年的总销套数也就固定在5000~6000套，但随着该板块新晋房企的不断增多，客源被稀释，各家楼盘竞争激烈，也是导致价格难涨的重要原因。

“另一方面，南京新兴板块不断崛起，例如麒麟、板桥、江北高新区，他们的价格很有优势，比如板桥现在卖1.2万元/m2，我们卖7000元/m2，对于刚需客群来说，多5000元/m2就可以留在南京，而不是句容，这是一个质的差别，一定程度上也流失了很多客群”。

一家品牌房企的营销总监表示，还有一部分原因在于都市圈楼盘的硬伤——配套缺失。虽然在地域上，仙林东是最接近南京主城的都市圈板块，但由于该区域品牌房企较少，缺乏标杆性项目带动板块升值，导致仙林东很难提档升级。

专家

建议

仙林东仍有一定投资性

投资都市圈房产

应“趋近避大”

南京林业大学社会学系主任孟祥远表示，近年来，不光是仙林东板块，南京绝大部分都市圈楼盘价格几乎都没涨过，“之前南京执行限购政策，引导了一波投资客资金进入都市圈楼盘，推高了都市圈热度。后来限购取消，主力投资客热情又再次回到南京，都市圈投资链断供，从而造成了现在的局面”。

那么现如今的仙林东板块，还有投资价值么？孟祥远表示，投资都市圈房地产，还是优先考虑距离主城较近的板块，且要具有良好的比价优势，同时要留意该板块的供应量，如果区域内楼盘过大过多，还是应当尽量谨慎。

“升值慢、自住价值不高，未来出手难，是南京都市圈楼盘的普遍特性。但仙林东板块与仙林接壤，与仙林比价优势明显。特别是对于工作在仙林的人群来说，仙林东是较具性价比的置业选择，所以该板块今后仍有一定投资属性。但同时，仙林东板块的供应量也较大，投资者应当根据自身实际情况，选择合适的物业类型，谨慎投资。”孟祥远分析表示。