南京地市疯狂背后：5年才能解套

5月13日下午，南京7宗地块迎来现场拍卖，来自全国的40余家房企参与了这场土地盛宴。最终的结果是，7宗地块共卖出248.56亿元，总溢价102%(7块地的总起始价是122.9亿元)。其中，世茂以88亿元拿下建邺区河西北江东中路G11地块，溢价率高达114.6%，成为南京新的总价;葛洲坝以总价32.8亿元拿下河西南G14地块，楼面地价是45213元/㎡，成为南京新的单价。

一日卖地近250亿，并诞生两个，这架势堪比北京上海等一线城市。

南京土地的热是意料之中的事情，上海楼市调控收紧，大量的资金和需求被挤向南京、苏州等周边二线城市。但，没想到会这么热。

在开拍前，有开发商扬言，只要河西南地价不超过38000元/㎡，就可以拿。反言之，超过了这个价格，会再三考虑，因为目前该区域内项目的售价没有超过38000元/㎡的。最终的竞拍结果远超过了这个数。

竞拍现场，容纳百人的多功能厅，座无虚席，连过道、走廊都塞满了人。央企大鳄华润、招商、保利、金茂—电建等，民企巨头万科、世茂、碧桂园、融创等，中型房企泰禾、新城控股、旭辉、金地等，以及南京本土企业栖霞建设、弘阳地产、明发地产等超过40家大大小小的开发商参与了这场土地盛宴，旨在分到一杯羹。

建邺区河西北江东中路G11地块首先进入拍卖视野。

该地块属于住宅商办混合用地，起拍价已经达到了41亿元，而且商办体量很大，开发难度较大，但仍有9家房企竞拍。在现场主持人一再提醒房企谨慎出价的情况下，龙湖、泰禾、世茂多次一亿两亿的加价，最终经过88轮的举牌，G11地块被举世茂以总价88亿拿下，楼面地价16132元/平米，溢价率高达114.6%。88亿的总价也超过去年华侨城以83亿元拿下的河西南G61地块，成为南京最新的总价。

在后续的建邺区河西南G12、G13地块拍卖中，均有28家房企参与竞拍，数量之多，前所未有。在G12地块拍卖中，金辉地产在第2轮直接加价4.7亿至23亿，G13地块中，有房企在第3轮直接加价9亿，至30亿。最终金茂和电建组成的央企联合体以69.6亿元摘得G12、G13两宗地块。

9亿，这还不是一次性加价中最高的。在江宁区麒麟科技创新园G16地块中，竟然有开发商一次性加价16.4亿元，直接将总价从21.6亿元提升至38亿元。

不按章法出牌、大幅加价直接导致了南京土地楼面价的新高。

建邺区河西南G14地块，葛洲坝以32.8亿元拿下，楼面地价高达45213元/㎡，一举超过上海建工此前创造的42561元/㎡纪录，成为新一任南京单价。

五年前，南京建邺区河西南地块的楼面价仅4752元/㎡，五年后，价格涨了8倍。

一位目睹了此次南京土拍盛宴的本地媒体同仁最大的感受就是，“房企根本不看价格，是志在必得。”

的确，除了G11住宅商办混合用地被世茂摘得外，其它几块高价地被金茂电建联合体、葛洲坝、中南建设等几家央企、国企瓜分。

南京一位本土开发企业相关负责人直言，“基本都是央企拿的，他们有的是钱，效益跟总裁、董事长一点关系也没有，即便亏损了，也不会问责。”

在北京上海深圳等供应稀少、需求旺盛的城市，面粉贵过面包早已经不是什么稀奇的事情。但对于南京来说，其自身的条件是否能够支撑得起这么高的地价，仍值得怀疑。

一份官方数据显示，至2015年末，南京常住人口823.59万人，比4年前预测的少了82.95万人，较前一年仅净增1.98万，连续三年下降。

再来看南京的购房人群构成。上述负责人表示，投资性需求占比40%，多来自于苏北、安徽等地，巅峰时高达50—60%。而这部分需求不可能一直这么旺盛，等撤场后，后面的供应又上不来，供大于求，只能以价换量。

如此高的地价，什么时候能解套?这或许是很多人比较关心的问题。

东原地产南京公司营销总洪钟表示，“未来一两年内，南京房地产市场肯定会迎来一个阶段性的调整，对于央企来说，有实力去承担，但对于大部分开发商来说，能够承担高溢价的寥寥无几，开发商肯定会经历一波洗牌，这在所难免的。”

“三年内没有解套的机会，除非囤着，央企囤得起。”上述负责人说。

新城控股副总裁欧阳捷也表示，“三年肯定解不了套，需要五年。”